El poder de las ciudades (Parte I)

La mitad de los chilenos vive en 5 centros urbanos. De mayor a menor[1]: 1) en Santiago viven unas 6,2 millones de personas en una superficie de 98.400 hectáreas (densidad de 62,7 habitantes/hectárea); 2) en Valparaíso-Viña viven (permanentes) unas 875.000 personas en un área de 16.100 has (densidad de 54,3 hab/ha); 3) en Concepción, 785.000 personas en una ciudad de 10.600 has (densidad de 74,1 hab/ha); 4) en Antofagasta, 340.000 personas en 2.800 has (densidad de 121,4 hab/ha); 5) en Temuco, 270.000 personas en 3.100 hectáreas (densidad de 87 hab/ha). Es decir, 8,4 millones de chilenos viven en unas 131.000 has de mancha urbana, esto es, 64,4 hab/ha.

La evidencia internacional muestra que existe una clara correlación inversa entre nivel de desarrollo (medido por PIB per cápita) y densidad de las ciudades. Es decir, las ciudades no crecen solo por su mayor  población, sino que también influye el crecimiento del ingreso y variables demográficas como la disminución del tamaño del hogar.

Para tener cifras de referencia, un estudio[2] de 1.513 ciudades del mundo muestra que 695  ciudades de países de altos ingresos tiene una densidad promedio de 19 hab/ha; 818 ciudades de países de bajos ingresos registran una densidad promedio de 78 hab/ha. La densidad promedio de 275 ciudades de Estados Unidos fue 9 hab/ha.

Quizás para entenderlo mejor resulta útil considerar el inverso de la densidad: hectáreas por habitante, es decir, el espacio urbano por habitante. Ciudades de mayor ingreso y mejor calidad de vida tienen implícito una mayor demanda por espacio urbano por habitante (áreas verdes, infraestructura, casas más grandes, viviendas unipersonales, segunda vivienda, etc.). A esto se agrega la obsolescencia económica mucho antes que la obsolescencia física en la infraestructura y viviendas en general lo que acelera el consumo de suelo. Desde este punto de vista, es normal, incluso sano, que las ciudades crezcan en forma ordenada.

Santiago no es una ciudad “grande” si se la compara con otras urbes relevantes. Sólo un botón de muestra: Toronto tiene la misma cantidad de habitantes que Santiago, pero su tamaño es 2,3 veces nuestra capital... ¿dónde le gustaría vivir? El problema de Santiago es el mal diseño urbano y la poca infraestructura que posee para albergar a 6,2 millones de personas. Con los mismos habitantes, Santiago debería tener una superficie el doble de la actual para recién postular a un ranking de ciudades con calidad de vida top. Si no me cree, si Ud. fue uno de los afortunados que se quedó este 18 en la capital, al igual que yo, comprenderá mejor lo que se plantea…es que Santiago se parecía más a Berlín, ciudad que es un 36% más grande que Santiago, pero alberga a cerca de 4 millones de habitantes (densidad de 29 hab/ha).

Continuará…

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[1] Fuente: World Urban Areas, 2013, www.demographia.com; la superficie es definida como la “mancha urbana”, es decir, lo realmente ocupado y no según el uso de suelo dado por la reglamentación.

[2] Fuente: World Urban Areas, 2012, www.demographia.com

La noche del Retail

Debo reconocer que “la inmensa mayoría” de los informes de las corredoras de bolsa los encuentro más aburridos que escuchar un partido de ajedrez por radio. ¿Será porque son tan predecibles? Siempre recomiendan comprar o mantener y rara vez se escapan del promedio. Yo me imagino que los analistas ajustan su archivo Excel y lo acomodan para que la celda del precio objetivo les dé algo “razonable”. 

Pero a veces hay gratas excepciones. Una de ellas es un reciente informe de Larraín Vial – sí, el mismísimo- sobre Hites. Lo destacable del informe, es mi humilde opinión, es que apunta al corazón del negocio y, sin eufemismos, recomienda directamente vender. Plantea que las "nuevas iniciativas regulatorias afectarán de manera directa al negocio financiero (principal fuente de generación de EBITDA) y el negocio retail no logrará compensar esta caída en resultados". El análisis rompe la inercia e incorpora un escenario regulatorio más adverso: demandas por supuestos cobros abusivos por comisiones y disminución de la Tasa Máxima Convencional, entre otros.

No es el propósito de esta columna comentar sobre los modelos de valoración y en particular, si el precio objetivo de Hites es correcto o no. El punto es el acertado análisis que un nuevo escenario -¡por fin!- debería llevar a un nuevo equilibrio. Seguramente van a haber voces que predigan la catástrofe del sector, que se está amenazando el trabajo que generan importantes actores y versos parecidos. No va a pasar eso. Lo que va a pasar es que el negocio ahora tendrá rentabilidades normales. Se añorará la otrora “época de oro” del retail. Enhorabuena para los consumidores y los comerciantes medianos y chicos que no pueden competir con las ventas atadas de los grandes del retail financiero.

Por cierto que el análisis anterior no sólo se aplica a Hites. Está todo el resto, incluso con impactos mayores dados su tamaño de operación y valores bursátiles. Como muestra, dos ejemplos: se informó que Cencosud deberá pagar USD52 millones a clientes afectados por alza unilateral de comisiones; Falabella abortó hace poco un alza unilateral de comisiones… ¿y antes?

Al análisis agregue, como se ha dicho en columnas anteriores, las ventas atadas y el verdadero costo del crédito en las tarjetas de retail, que excedería en varios casos la Tasa Máxima Convencional, pudiendo constituir delito de usura. Eso se echó de menos en el informe de la citada corredora de bolsa.

Si a este nuevo escenario le sumamos el costo de reposición de una empresa de retail comparado con sus actuales valores en bolsa… yo revisaría mi portfolio de inversión.

Dos sugerencias a Larraín Vial… sobre este tema: hagan público el informe y apliquen los mismos supuestos al resto de los actores de la industria, varias veces más grandes. Los resultados podrían sorprender. No es un error del Excel, es la noche de retail. Y hay que decirlo sin rodeos.

SBIF y Sernac, ¿cómplices pasivos del retail?, Parte III

En el capítulo anterior… Si bien la legislación vigente establece una Tasa Máxima Convencional para las operaciones de crédito y, además, la obligación de publicar el Costo Anual Equivalente (CAE), las condiciones actuales de la industria permitirían a los retailers e instituciones financieras recibir ingresos equivalentes a cobrar una tasa de interés superior a la máxima convencional, si se le agregan todos los costos y gastos relevantes. El CAE no incorpora todos los costos y gastos y por lo tanto es un indicador imperfecto. Entonces, se estaría dando un trágico escenario: amparado en la legislación vigente, un retailer puede cobrar una tasa de interés levemente por debajo de la Tasa Máxima Convencional, pero si imputamos al costo del crédito una fracción del costo de administración y mantención de la tarjeta más otros gastos, como proxy conceptualmente más cercano al costo final para el cliente, los resultados son escandalosos.

He aquí la trampa.

Como la Tasa Máxima Convencional y  el CAE se aplican al crédito “puro”, es decir, sin los cobros adicionales que el cliente debe pagar, se puede dar que mientras el crédito esté cursado “un poco más bajo” que la Tasa Máxima Convencional (no constituiría delito de usura), “por el lado” se generen ingresos extras por comisiones y otros. Por lo tanto, existe un mecanismo para eludir astutamente la usura, obteniendo finalmente ingresos equivalentes a estar cometiendo dicho delito. Separar las comisiones y seguros como un producto independiente de la compra a crédito propiamente tal y no considerarlo en el costo final del cliente prorrateado en la cantidad de compras, es errado ya que dichos cobros adicionales, por lógica, se originan por el uso de la tarjeta.

Para dimensionar de lo que estamos hablando, señalaré sólo un ejemplo de varios. Una gran multitienda cobra 0,1311 UF mensuales (unos $3.010) en gastos de administración, mantención de  tarjeta y seguros. Supongamos que un cliente realiza en promedio 4 compras mensuales con tarjeta, por lo tanto, para efectos de calcular el costo final del cliente se asignará a cada compra un costo de $753 mensual por concepto de cobros adicionales imputados a la transacción. Para la compra de un Bluray, marca Phillips BDP-2600, código de producto 338343 cuyo precio contado (Internet) es $44.990, las simulaciones dan como resultado 6 cuotas de $8.440, 12 cuotas de $4.333 y 24 cuotas de $2.740. La siguiente tabla muestra que el costo final para el cliente es 105% anual, 80% anual y 95% anual para compras a 6, 12 y 24 meses, respectivamente.

La forma de operación anterior califica para presentar acciones judiciales colectivas, en Chile y en el exterior, en orden a corregir el costo social que se ha generado en todos estos años.  Dentro de las consecuencias se debería plantear la división de la compañía en su parte retail y el negocio financiero.

La responsabilidad no sólo recae en la institución que otorga el crédito, al “aprovechar esta oportunidad”, sino también en el rol de las distintas autoridades, a saber, el rol de la SBIF en exigir que se informe correctamente el costo final del crédito y establecer una pauta clara de asignación de costos y gastos “laterales” que se originan del uso de la tarjeta de crédito, el rol de la SVS en el control y monitoreo de valores en bolsa de sociedades que están obteniendo este tipo de ingresos y el rol del Sernac en la publicación de informes conceptualmente correctos y de publicar lo que finalmente le interesa a quien pretende defender. Se me viene  a la mente el auriga de Incitatus…