Economía Urbana

Si a cualquier persona le preguntaran si desea que en su barrio se instalen edificios, la respuesta lógica esperable por la mayoría sería… adivine: NO. No hay para qué hacer un plebiscito. Con todo, así quedó demostrado recientemente en Vitacura, por si quedaban dudas.

Otra cosa muy distinta es que se le pregunte a cada vecino cuánto estaría dispuesto a pagar (en sus contribuciones, por ejemplo) para cumplir sus deseos. Es que a veces se nos olvida que una ciudad es una unidad productiva más, donde resulta necesario que todos asuman sus costos, externalidades incluidas, en orden a operar de la forma más eficiente. Así, sin un privado desea instalar un edificio de 50 pisos, debería incluir dentro de sus costos todas las externalidades negativas que esto produce al entorno, y en base a eso finalmente decidir.

Aunque cueste creerlo, nuestra capital es chica y densa. Su extensión alcanza unas 79.000 hectáreas, con una densidad de 68 habitantes por hectárea, superior a ciudades de países desarrollados como Barcelona, Madrid, París, Londres o Toronto, ciudades mucho más grandes en superficie y con una densidad de 50 habitantes por hectárea para abajo; nuestra densidad más bien se compara con la de ciudades latinoamericanas e incluso asiáticas.

Existe una clara correlación entre el nivel de desarrollo –medido por el PIB per cápita- y la densidad. Y es lógico que así sea, porque en la medida que crece el ingreso de las personas, éstas demandan más espacio interior (casas más grandes, segunda vivienda) y exterior (equipamiento, áreas verdes, vías de acceso), entre otros bienes con elasticidad ingreso positiva. Lo anterior llevará a que, aparte del crecimiento “normal” de la ciudad de Santiago –hoy en torno a las 1.400 hectáreas al año– a una densidad marginal mucho más baja, se deban rehacer barrios completos debido a su obsolescencia. En otras palabras, un Santiago mucho más grande que el actual, y menos denso. Parece que esto último que no es tan evidente entre los que tratan los temas urbanos.

Esta revolución urbana en Chile va más allá de lo que dicte un plan regulador específico; será uno de los impactos económicos más relevantes en las próximas décadas. Un correcto plan regulador debiera captar este fenómeno y anticipar el crecimiento de la ciudad. Las preferencias de la gente en promedio se darán en forma natural, no necesariamente por la vía de un plebiscito comunal.