En el capítulo anterior:
Existe una clara correlación inversa entre nivel de desarrollo (medido por PIB per cápita) y densidad de las ciudades. Las ciudades no crecen solo por su mayor población, sino que también influye el crecimiento del ingreso y variables demográficas. Ciudades de mayor ingreso y mejor calidad de vida tienen implícito una mayor demanda por espacio urbano por habitante (áreas verdes, infraestructura, casas más grandes, viviendas unipersonales, segunda vivienda, etc.). La mitad de los chilenos vive en 5 centros urbanos: 8,4 millones viven en unas 131.000 has de mancha urbana, esto es, 64,4 hab/ha, densidad muy alta en comparación con la de ciudades con buena calidad de vida.
¿Qué debería pasar en Chile?
Lo que debería pasar es que las ciudades de nuestro país sigan creciendo a densidades marginales bastante bajas en comparación con el promedio histórico. Esto implica que el atraso que han sufrido los planes que regulan la expansión de la ciudad (PRM100 en el caso de Santiago y Premval en caso del Gran Valparaíso) no hace otra cosa que encarecer el poco suelo urbano que va quedando, y en consecuencia traspasar dicho efecto al precio del producto final.
Pero lo más preocupante es que el consumo de suelo hará que dichos Planes Reguladores queden chicos desde el primer día de su aprobación. El PRM100 incorporará 10.234 has a Santiago y el Premval 15.000 has al Gran Valparaíso (GV).
El caso de Santiago es bastante esclarecedor: entre 1940 y 1992, la superficie urbana de Santiago pasó de 11.017 hectáreas a 49.270 hectáreas, registrando un crecimiento promedio de 736 hectáreas anuales (+2,92% anual); en el período 1992-2002 Santiago creció en promedio 1.487 hectáreas anuales (+2,67% anual), llegando a 64.140 hectáreas. La densidad, no obstante, no cayó en forma considerable: pasó de 89 hab/ha en 1940 a 85 hab/ha en 2002[1]. Incorporando la estimación que Demographia hace para Santiago en 2013, en el período 2002-2013 Santiago habría crecido 2.635 hectáreas anuales (+3,96% anual) y sería en este período en el que su densidad habría tenido una caída considerable, en coherencia con el efecto ingreso.
Si Santiago crece, digamos, 1.500 has al año, entonces el Gran Valparaíso, segundo polo urbano del país, debería crecer unas 350 has anuales, mayor que el porcentaje de la población, debido a la topografía desigual y a que el efecto ingreso relativo y segunda vivienda se seguirán dando con mayor fuerza en el puerto. Las cifras lo confirman: el GV ha mostrado la mayor tasa de expansión en viviendas en el país: 2,1% anual en el período 1992-2002 y 3,2% anual en el período 2002-2011. Las 83.514 viviendas nuevas en 2002-2011 equivalen a un 23,4% del Gran Santiago, más que el porcentaje de la población.
¿Mala noticia este crecimiento desbordado? ¿Cómo impacta lo anterior en los precios de los terrenos?
Continuará…
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