En el capítulo anterior:
Las ciudades en Chile van a seguir creciendo a densidades marginales bastante bajas en comparación con el promedio histórico. Los atrasos en los planes que regulan la expansión de la ciudad (PRM100 en el caso de Santiago y Premval en caso del Gran Valparaíso) encarecen el poco suelo urbano que va quedando, y en consecuencia hacen traspasar dicho efecto al precio del producto final. Pero lo más preocupante es que el futuro consumo de suelo hará que dichos Planes Reguladores queden chicos desde el primer día de su aprobación.
¿Mala noticia este crecimiento desbordado?
La gente se agrupa en ciudades debido a las externalidades positivas que produce dicha aglomeración. Esto hace que la ciudad sea una unidad productiva que compite con otras ciudades en la captación de habitantes. El “éxito” de una ciudad por sobre otra es causado por la gestión más eficiente de sus externalidades negativas (congestión y contaminación, principalmente). Así, la industria de localización espacial de la población dependerá de la brecha que la población perciba de las externalidades positivas y negativas de las ciudades, lo que, en definitiva, refleja el valor de cada una.
Es por ello la importancia de ver a la ciudad como unidad económica y no únicamente como unidad física donde la planificación urbana es solo tarea de arquitectos. Mientras las externalidades positivas superen a las negativas, es conveniente que una ciudad crezca. Si un Plan Regulador no es coherente con la racionalidad de la economía urbana, éste generará distorsiones y tarde o temprano deberán ser ajustadas. Recordar lo que pasó con el cinturón verde de Londres que trató de poner límites al crecimiento de la ciudad es un buen ejercicio. Tengamos presente que los límites establecidos por un Plan Regulador restringen la oferta de terrenos, no el crecimiento de la demanda. El efecto resultante lo puede responder un alumno de primer año de economía. Tampoco es solución evitar el crecimiento a base de aumentar la densificación y llenar de edificios, como a veces ilusoriamente se presenta.
Con todo, si por alguna razón se piensa que el crecimiento de Santiago es contraproducente, se debería considerar hacer más competitivos los centros urbanos de la macrozona central, en especial el Gran Valparaíso y Rancagua.
¿Cómo impacta lo anterior en los precios de los terrenos? Continuará…
No hay comentarios:
Publicar un comentario