En el capítulo anterior:
Las ciudades en Chile van a seguir creciendo a densidades marginales bastante bajas en comparación con el promedio histórico. Este futuro consumo de suelo hará que los Planes Reguladores queden chicos desde el primer día de su aprobación. El crecimiento de las ciudades no es malo per sé, mientras éstas tengan éxito en el manejo de sus externalidades negativas y mientras las ciudades compitan entre sí en la captación de “clientes-habitantes”.
¿Cómo impacta lo anterior en los precios de los terrenos?
La variable donde la ciudad refleja su valor neto es el precio de sus terrenos. A su vez, la estructura de precios de los terrenos urbanos dependerá de sus atributos, siendo el principal de ellos la distancia –medida en tiempos de viaje- al centro o centros, definido(s) como el (los) lugar(es) donde están los máximos precios de los terrenos. Dicha gradiente de precios hace que incluso los terrenos compitan dentro de una ciudad: a similares atributos, los precios de los terrenos no deberían tener diferencias significativas permanentes.
Más que el uso actual que el Plan Regulador le asigne a un determinado terreno, la variable que más fuertemente incide en el precio es el uso futuro (ocupación), el que estará dado por los atributos antes comentados. Así, es perfectamente posible que hoy un terreno con uso de suelo agrícola se transe a precios “elevados” para su carácter actual, debido a que se está anticipando un mayor consumo de suelo, y por lo tanto, éste compite con otros terrenos urbanos de similar gradiente (ajustados por costos de macro y micro urbanización). Si una persona hubiera comprado terrenos en 1982 en puente Alto o San Bernardo, comunas casi totalmente rurales, a un precio promedio de 0,64 UF/m2, pensando que el crecimiento de Santiago llegaría a esas lejanas tierras, en 2011 los habría vendido a 6,79 UF/m2 promedio (+960%).
Económicamente, no hay que esperar la ocupación efectiva del terreno para que ello se refleje en el valor del suelo, ni siquiera la aprobación de un Plan Regulador si éste viene a ratificar un uso de suelo urbano a un terreno que dadas sus características, evidentemente ya se sabe a priori que debe ser así.
Pasando ahora a la microeconomía, el que capta la generación de riqueza que produce un proyecto inmobiliario es el dueño del recurso escaso, en este caso, el dueño del terreno. Es decir, si pudiéramos separar el proyecto inmobiliario es dos, como la suma del terreno más el proyecto inmobiliario per sé, el último debería mostrar una rentabilidad “normal” dada por la diferencia entre el precio de venta del producto (viviendas por ejemplo) y sus costos de construcción, incluido el terreno, mientras que el primero debería captar parte importante del VAN del proyecto conjunto, dado que es éste el activo que no es posible (o muy difícil) de replicar. Lo anterior explica por qué las inmobiliarias deben asignar recursos a tomar posiciones en terrenos “estratégicos”, cuya plusvalía por distintas razones (¿imperfecciones?) aún no se refleja en el valor del terreno, dejándolos “reposar” para futuros proyectos.
Se desprende, entonces, que el precio del terreno no depende del producto final. Es el producto final el que se adapta al precio del terreno. En esencia, el precio del terreno es determinado por variables macro, demográficas y económicas, que tienen que ver con el crecimiento de las ciudades y con la competencia de los terrenos intra-ciudad e interurbana. Si un Plan Regulador no es coherente con lo anterior, estorba, encarece productos y hace más ineficiente el desarrollo de la ciudad.
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