Una solución en perspectiva a la tragedia de Valparaíso

 

 

 

Los siete cerros que fueron afectados por el incendio urbano más grande de la historia de nuestro país dejaron un saldo de a lo menos 12.000 damnificados, 2.500 viviendas destruidas y unas 1.145 has afectadas (incluyendo quebradas y cerros no habitados). Dentro de los daños irreparables están 17 víctimas fatales.

Pensando en una solución de mediano plazo, la cual podría verse postergada, suspendida e incluso olvidada con el paso del tiempo, toda vez que lo urgente -el trabajo inmediato que se está realizando- ocupa, con justa razón, la asignación de recursos, puede ser conveniente considerar las siguientes premisas.

En general, todos los cerros de Valparaíso –y  no sólo en tomas o campamentos- muestran un déficit en el nivel de urbanización per cápita. No sólo porque la topografía agrega una dificultad obvia, sino porque el “diseño urbano”, si es que se puede usar el término, no ha contemplado el efecto ingreso que han tenido, y seguirán teniendo, las personas. Esto se aplica incluso hasta los cerros “más pirulos”, en los cuales estacionar un auto resulta una tarea imposible, donde no hay paciencia ni tiempo que resista, por citar un solo ejemplo. Para qué hablar del viaje para un carro de bomberos ante una emergencia o de si se puede encontrar cerca un grifo en buen estado.

En el caso de Valparaíso y Viña el efecto ingreso tiene mayor fuerza que en otras ciudades de Chile porque a la mayor demanda de sus propios habitantes permanentes por espacio urbano (casas más grandes, equipamiento, áreas verdes, etc.) y automóviles, se suma el efecto segunda vivienda que dichas ciudades poseen debido a la ubicación privilegiada y cercanía al centro urbano más poblado del país. Constituye, sin duda, un polo de atracción para toda la macro-zona central, y no sorprende que figuren en los primeros lugares en ranking de las mejores ciudades para vivir en el país.

En el caso de Valparaíso, declarado Patrimonio de la Humanidad, la vista desde sus cerros hacia la bahía es un atributo urbano imposible de replicar.  Y es este atributo el que le da valor al terreno bruto, a pesar del mal diseño puesto encima.

¿Qué tiene que ver esto con la reciente tragedia en Valparaíso? Mucho. Porque el diseño urbano óptimo de Valparaíso probablemente apunte a que en sus cerros se concentren las variadas actividades turísticas y de segunda vivienda. Dicho de otro modo, el alto valor de estos cerros (en UF/m2) permite colocar sobre ellos un nivel de urbanización de calidad y, por tanto, hace conveniente económicamente agregar edificaciones de mayor valor. Es cosa de ver lo que pasa al lado, en Viña, donde ya resulta imposible encontrar terrenos grandes en primera línea o con vista al mar, y cuando los hay, los precios son varias UF/m2.

Entonces, apuntando a una solución digna y no de parche, probablemente lo más conveniente para las familias afectadas no es volver a estos cerros. Un buen proyecto inmobiliario, con una adecuada macro y microurbanización, podría construir unas 2.500 viviendas a pocos kilómetros, en un mix de casas y departamentos, en unas 52 has. El costo del terreno podría estar en torno a las UF 520.000 (1 UF/m2 bruto). Agregando una vivienda de calidad superior al promedio existente en los cerros, estaríamos hablando de un costo total de unos UF 3 millones, es decir, unos USD130 millones. Construir a partir de un terreno bruto limpio es mucho más barato que arreglar un terreno ya habitado y rehacer todo.

El punto relevante es que parte significativa de esta inversión se podría financiar con los propios terrenos afectados. La densidad bruta del Gran Valparaíso es de unos 55 hab/ha (es baja por la topografía, no por el efecto ingreso antes descrito); por lo tanto, si estimamos conservadoramente que las hectáreas urbanas-habitadas quemadas son 100 y si la mitad tienen un valor bruto promedio de 3,5 UF/m2, un 25% tiene un valor promedio de 1,5 UF/m2 y el resto un valor promedio de 0,5 UF/m2, entonces, dichos terrenos tendrían un valor de UF 2,25 millones, un 75% de la inversión requerida. Note que el precio promedio de estas 100 has sería, de acuerdo a estos cálculos gruesos, de 2,25 UF/m2, cifra nada de “disparada” si la comparamos con los escasos terrenos equivalentes en tiempo y distancia.

En síntesis, una solución digna, eficiente y que maximiza el valor de la ciudad. No vaya a ser que con mediaguas demos vuelta la página.