miércoles, 27 de noviembre de 2013

El peligroso Statu Quo




Parece que nuestra tendencia es aferrarnos al estado actual del arte, por el simple hecho de que funciona y de alguna u otra manera nos ha traído cierto bienestar. Como que cualquier cambio nos produce una aversión o nos damos excusas simplemente para no hacerlo.
Se me viene a la mente, por ejemplo, lo ocurrido recientemente en las elecciones. Me costó estacionar, y aunque era previsible, requería de un grado de paciencia superior al normal para rehuir la tentación de dar media vuelta. Partimos mal. Una vez adentro, la mecánica de la operación, pienso, no mostraba diferencias significativas con elecciones pasadas, incluso pre-Pinochet: una mesa, votos de papel, urnas de madera o plástico, papelería para registro y control y la cámara secreta. En lo relevante, todo igual. Mientras esperaba mi turno (porque hubo gente que se tomó su tiempo para hacer las cuatro rayitas), le comentaba a uno de los vocales de mesa que ojalá dentro de 4 años más, para la próxima elección, o a más tardar a la subsiguiente, se implementara en paralelo el voto por internet. Con algún sistema de control, lector de huella digital por ejemplo, se podría habilitar el voto electrónico como complemento al sistema presencial, y de pasadita quitarle la excusa a todos los flojos o a los que les da lata ir a votar y arreglar la embarrada con el voto voluntario. Aquel joven vocal de mesa, por supuesto más agotado que yo,  me encontraba toda la razón.
“Pero no todos podrían acceder al voto digital”, o “difícil controlar dobles votos” y así por el estilo, se podría decir. Puras burradas como excusas para no implementar el cambio.
Pero como lo mío no es la opinología política, solo cito el caso anterior para llevarlo al plano económico y dejarme de chulerías. Porque ahí está lleno de ejemplos similares.
Está el caso de la empresa Cumplo.cl, que une puntas de oferentes y demandantes de crédito. La SBIF presentó una denuncia ante la fiscalía por una eventual infracción a la Ley General de Bancos, que restringe la captación y correduría de dinero a empresas del giro bancario. La autoridad pasó por alto el hecho relevante que esta empresa permite a personas y Pymes endeudarse a tasas considerablemente más bajas que la oferta actual.
En la misma línea, está la prohibición existente para emitir tarjetas de prepago o con provisión de fondos por instituciones no bancarias. Por eso no existe Paypal en Chile. En una de esas la SBIF se pone más papista que el Papa y se tira contra la tarjeta BIP del metro, aludiendo que capta recursos del público sin ser banco. Y no le estoy poniendo mucho… ya hubo un caso ridículamente muy parecido.
También está el caso de las licitaciones de carteras de las AFP, que exigen que los participantes cumplan con una serie de requisitos dignos del siglo anterior, específicamente en lo referido a cobertura territorial de sucursales. ¡En 15 años he ido sólo 1 vez a la sucursal de mi AFP! ¿Cómo puede ser que “por garantizar un mejor servicio” se considere un asunto baladí el impacto en las comisiones que podría tener una AFP moderna, 100% online, con su correspondiente efecto en los ya cuestionados fondos de pensiones?
La lista suma y sigue. Lo curioso es que no se trata de sueños ni ideas locas; la tecnología ya está disponible y sí se pueden implementar los cambios. Pero la legislación avanza, si es que lo hace, a pasos de tortuga, o lisa y llanamente nos gusta tanto el statu quo que cualquier cambio nos genera tal nivel de aversión al riesgo que preferimos poner miles de excusas para justificar las funciones de producción añejas… hasta que simplemente ya no se puede tapar el sol con un dedo. Es la raíz maligna que tiene el seudo bienestar actual.

jueves, 21 de noviembre de 2013

El poder de las ciudades (Parte IV y final)





En el capítulo anterior:
Las ciudades en Chile van a seguir creciendo a densidades marginales bastante bajas en comparación con el promedio histórico. Este futuro consumo de suelo hará que los Planes Reguladores queden chicos desde el primer día de su aprobación.  El crecimiento de las ciudades no es malo per sé, mientras éstas tengan éxito en el manejo de sus externalidades negativas y mientras las ciudades compitan entre sí en la captación de “clientes-habitantes”.
¿Cómo impacta lo anterior en los precios de los terrenos?
La variable donde la ciudad refleja su valor neto es el precio de sus terrenos. A su vez, la estructura de precios de los terrenos urbanos dependerá de sus atributos, siendo el principal de ellos la distancia –medida en tiempos de viaje- al centro o centros, definido(s) como el (los) lugar(es) donde están los máximos precios de los terrenos. Dicha gradiente de precios hace que incluso los terrenos compitan dentro de una ciudad: a similares atributos, los precios de los terrenos no deberían tener diferencias significativas permanentes.
Más que el uso actual que el Plan Regulador le asigne a un determinado terreno, la variable que más fuertemente incide en el precio es el uso futuro (ocupación), el que estará dado por los atributos antes comentados. Así, es perfectamente posible que hoy un terreno con uso de suelo agrícola se transe a precios “elevados” para su carácter actual, debido a que se está anticipando un mayor consumo de suelo, y por lo tanto, éste compite con otros terrenos urbanos de similar gradiente (ajustados por costos de macro y micro urbanización). Si una persona hubiera comprado terrenos en 1982 en puente Alto o San Bernardo, comunas casi totalmente rurales, a un precio promedio de 0,64 UF/m2, pensando que el crecimiento de Santiago llegaría a esas lejanas tierras, en 2011 los habría vendido a 6,79 UF/m2 promedio (+960%).
Económicamente, no hay que esperar la ocupación efectiva del terreno para que ello se refleje en el valor del suelo, ni siquiera la aprobación de un Plan Regulador si éste viene a ratificar un uso de suelo urbano a un terreno que dadas sus características, evidentemente ya se sabe a priori que debe ser así.
Pasando ahora a la microeconomía, el que capta la generación de riqueza que produce un proyecto inmobiliario es el dueño del recurso escaso, en este caso, el dueño del terreno. Es decir, si pudiéramos separar el proyecto inmobiliario es dos, como la suma del terreno más el proyecto inmobiliario per sé,  el último debería mostrar una rentabilidad “normal” dada por la diferencia entre el precio de venta del producto (viviendas por ejemplo) y sus costos de construcción, incluido el terreno, mientras que el primero debería captar parte importante del VAN del proyecto conjunto, dado que es éste el activo que no es posible (o muy difícil) de replicar. Lo anterior explica por qué las inmobiliarias deben asignar recursos a tomar posiciones en terrenos “estratégicos”, cuya plusvalía por distintas razones (¿imperfecciones?) aún no se refleja en el valor del terreno, dejándolos “reposar” para futuros proyectos.
Se desprende, entonces, que el precio del terreno no depende del producto final. Es el producto final el que se adapta al precio del terreno. En esencia, el precio del terreno es determinado por variables macro, demográficas y económicas, que tienen que ver con el crecimiento de las ciudades y con la competencia de los terrenos intra-ciudad e interurbana.  Si un Plan Regulador no es coherente con lo anterior, estorba, encarece productos y hace más ineficiente el desarrollo de la ciudad.

jueves, 14 de noviembre de 2013

El poder de las ciudades (Parte III)




En el capítulo anterior:
Las ciudades en Chile van a seguir creciendo a densidades marginales bastante bajas en comparación con el promedio histórico. Los atrasos en los planes que regulan la expansión de la ciudad (PRM100 en el caso de Santiago y Premval en caso del Gran Valparaíso) encarecen el poco suelo urbano que va quedando, y en consecuencia hacen traspasar dicho efecto al precio del producto final. Pero lo más preocupante es que el futuro consumo de suelo hará que dichos Planes Reguladores queden chicos desde el primer día de su aprobación.

¿Mala noticia este crecimiento desbordado?
La gente se agrupa en ciudades debido a las externalidades positivas que produce dicha aglomeración. Esto hace que la ciudad sea una unidad productiva que compite con otras ciudades en la captación de habitantes. El “éxito” de una ciudad por sobre otra es causado por la gestión más eficiente de sus externalidades negativas (congestión y  contaminación, principalmente). Así, la industria de localización espacial de la población dependerá de la brecha que la población perciba de las externalidades positivas y negativas de las ciudades, lo que, en definitiva, refleja el valor de cada una.
Es por ello la importancia de ver a la ciudad como unidad económica y no únicamente como unidad física donde la planificación urbana es solo tarea de arquitectos.  Mientras las externalidades positivas superen a las negativas, es conveniente que una ciudad crezca. Si un Plan Regulador no es coherente con la racionalidad de la economía urbana, éste generará distorsiones y tarde o temprano deberán ser ajustadas. Recordar lo que pasó con el cinturón verde de Londres que trató de poner límites al crecimiento de la ciudad es un buen ejercicio. Tengamos presente que los límites establecidos por un Plan Regulador restringen la oferta de terrenos, no el crecimiento de la demanda. El efecto resultante lo puede responder un alumno de primer año de economía. Tampoco es solución evitar el crecimiento a base de aumentar la densificación y llenar de edificios, como a veces ilusoriamente se presenta.
Con todo, si por alguna razón se piensa que el crecimiento de Santiago es contraproducente, se debería considerar hacer más competitivos los centros urbanos de la macrozona central, en especial el Gran Valparaíso y Rancagua.
¿Cómo impacta lo anterior en los precios de los terrenos? Continuará…



lunes, 4 de noviembre de 2013

El poder de las ciudades (Parte II)




En el capítulo anterior:
Existe una clara correlación inversa entre nivel de desarrollo (medido por PIB per cápita) y densidad de las ciudades. Las ciudades no crecen solo por su mayor  población, sino que también influye el crecimiento del ingreso y variables demográficas. Ciudades de mayor ingreso y mejor calidad de vida tienen implícito una mayor demanda por espacio urbano por habitante (áreas verdes, infraestructura, casas más grandes, viviendas unipersonales, segunda vivienda, etc.). La mitad de los chilenos vive en 5 centros urbanos: 8,4 millones viven en unas 131.000 has de mancha urbana, esto es, 64,4 hab/ha, densidad muy alta en  comparación con la de ciudades con buena calidad de vida.

¿Qué debería pasar en Chile?
Lo que debería pasar es que las ciudades de nuestro país sigan creciendo a densidades marginales bastante bajas en comparación con el promedio histórico. Esto implica que el atraso que han sufrido los planes que regulan la expansión de la ciudad (PRM100 en el caso de Santiago y Premval en caso del Gran Valparaíso) no hace otra cosa que encarecer el poco suelo urbano que va quedando, y en consecuencia traspasar dicho efecto al precio del producto final.
Pero lo más preocupante es que el consumo de suelo hará que dichos Planes Reguladores queden chicos desde el primer día de su aprobación. El PRM100 incorporará 10.234 has a Santiago y el Premval 15.000 has al Gran Valparaíso (GV).
El caso de Santiago es bastante esclarecedor: entre 1940 y 1992, la superficie urbana de Santiago pasó de 11.017 hectáreas a 49.270 hectáreas, registrando un crecimiento promedio de 736 hectáreas anuales (+2,92% anual); en el período 1992-2002 Santiago creció en promedio 1.487 hectáreas anuales (+2,67% anual), llegando a 64.140 hectáreas.  La densidad, no obstante, no cayó en forma considerable: pasó de 89 hab/ha en 1940 a 85 hab/ha en 2002[1]. Incorporando la estimación que Demographia hace para Santiago en 2013, en el período 2002-2013 Santiago habría crecido 2.635 hectáreas anuales (+3,96% anual) y sería en este período en el que su densidad habría tenido una caída considerable, en coherencia con el efecto ingreso.
Si Santiago crece, digamos, 1.500 has al año, entonces el Gran Valparaíso, segundo polo urbano del país, debería crecer unas 350 has anuales, mayor que el porcentaje de la población, debido a la topografía desigual y a que el efecto ingreso relativo y segunda vivienda se seguirán dando con mayor fuerza en el puerto. Las cifras lo confirman: el GV ha mostrado la mayor tasa de expansión en viviendas en el país: 2,1% anual en el período 1992-2002 y  3,2% anual en el período 2002-2011. Las 83.514 viviendas nuevas en 2002-2011 equivalen a un 23,4% del Gran Santiago, más que el porcentaje de la población.
¿Mala noticia este crecimiento desbordado? ¿Cómo impacta lo anterior en los precios de los terrenos?
Continuará…


[1] Fuente: “Santiago, dónde estamos y hacia dónde vamos”, 2006, CEP.